Tapu Şerhi Nasıl Kaldırılır? Gerekli Belgeler ve İşlem Süreci
Tapu Şerhi Nedir, Neden Kaldırılması Gerekir?
Tapu şerhi, bir taşınmazın tapu kaydına işlenen ve üçüncü kişilere karşı uyarı niteliği taşıyan hukuki kayıttır. Şerh; taşınmazın satışı, devri, kiralanması, ipotek kurulması veya üzerinde işlem yapılması sırasında hak iddia eden kişileri ve resmi kurumları görünür hale getirir. Bu nedenle alıcılar, bankalar ve yatırımcılar tapu kaydında şerh olup olmadığını özellikle kontrol eder.
Tapu şerhi her zaman taşınmazın satılamayacağı anlamına gelmez. Ancak şerhin türüne göre satış işlemi sınırlanabilir, bankadan kredi kullanımı zorlaşabilir veya alıcı açısından hukuki risk oluşabilir. Bu nedenle hakkın sona ermesi, borcun ödenmesi, sözleşme süresinin dolması ya da mahkeme kararının kesinleşmesi gibi durumlarda tapu şerhi kaldırma işlemi gündeme gelir.
Tapudan Şerh Nasıl Kaldırılır?
Tapudan şerh kaldırma işlemi, şerhin kaynağına göre farklı yollarla yapılır. Genel kural şudur: Şerh kimin lehine konulduysa, kaldırılması için o kişinin, kurumun veya mahkemenin iradesi gerekir. Bazı şerhler tapu müdürlüğüne başvuru ve hak sahibinin yazılı onayıyla kaldırılabilirken, bazıları için kesinleşmiş mahkeme kararı zorunludur.
Şerh kaldırma işlemi için izlenebilecek başlıca yollar şunlardır:
- Hak sahibinin tapu müdürlüğünde şerhin kaldırılmasına onay vermesi,
- Noter onaylı terkin beyanı veya muvafakatname sunulması,
- Şerhe dayanak sözleşmenin sona erdiğinin belgelenmesi,
- İlgili kurumun resmi yazı ile şerhin kaldırılmasını talep etmesi,
- Mahkeme kararıyla tapu kaydındaki şerhin terkin edilmesi.
Burada önemli nokta, şerhin türünü ve dayanağını doğru tespit etmektir. Tapu kaydındaki beyanlar ve şerhler bölümü incelenmeden işlem yolu netleştirilemez.
Şerh Türüne Göre Kaldırma Şartları
İhtiyati Tedbir Şerhi Nasıl Kaldırılır?
İhtiyati tedbir, genellikle devam eden bir dava nedeniyle taşınmaz üzerinde işlem yapılmasını sınırlayan mahkeme kaynaklı bir kayıttır. Bu tür şerhler, tarafların tek başına tapu müdürlüğüne başvurmasıyla kaldırılamaz. Tedbiri koyan mahkemenin tedbirin kaldırılmasına karar vermesi gerekir.
Dava sona ermişse, taraflardan biri mahkemeden tedbirin kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, tedbirin kaldırılmasına karar verirse bu kararın kesinleşme durumu ve yazı işleri süreci tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne bildirim yapılır. Tapu müdürlüğü de mahkeme kararına göre terkin işlemini gerçekleştirir.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Aile konutu şerhi, eşlerden birinin diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde satış, ipotek veya benzeri işlemler yapmasını engelleyen önemli bir korumadır. Bu şerhin kaldırılması için genellikle şerhi koyduran eşin rızası gerekir.
Eşin tapu müdürlüğüne başvurarak kaldırma talebinde bulunması, noter onaylı muvafakatname vermesi veya aile konutu niteliğinin sona erdiğini gösteren belgelerin sunulması gerekebilir. Boşanma, taşınmazın artık aile konutu olarak kullanılmaması veya eşlerden birinin vefatı gibi durumlarda ayrıca mahkeme kararı ya da nüfus kayıtları gibi belgeler talep edilebilir. Uygulamada tapu müdürlüğü, somut duruma göre ek belge isteyebilir.
Satış Vaadi Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bu kayıt alıcı adayına belirli haklar sağlar. Satış vaadi şerhinin kaldırılması için lehine şerh verilen kişinin onayı önemlidir. Taraflar sözleşmeden dönmüşse, borç yerine getirilmişse veya şerhin süresi dolmuşsa terkin talep edilebilir.
Bazı satış vaadi şerhlerinde süre ve koşullar belirleyicidir. Şerhin dayanağı ortadan kalktığı halde hak sahibi kaldırmaya yanaşmıyorsa, taşınmaz maliki mahkemeye başvurarak şerhin terkini için karar talep edebilir.
Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır?
Uzun süreli kira sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir. Böyle bir şerh, taşınmaz el değiştirse bile kiracının haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar. Kira şerhinin kaldırılması için kira süresinin sona ermesi, tarafların anlaşması veya sözleşmenin feshedilmesi gerekir.
Kiracı ve malik birlikte tapu müdürlüğüne başvurabilir. Kiracının yazılı onayı veya noter onaylı beyanı da işlemde kullanılabilir. Anlaşmazlık varsa, tahliye veya sözleşmenin sona erdiğine ilişkin mahkeme kararı gerekebilir.
Haciz, İpotek ve Kurum Şerhleri
Tapu kaydında görülen her kayıt teknik olarak aynı nitelikte olmayabilir. Haciz, ipotek, kamu alacağı, belediye bildirimi veya kamulaştırma şerhi gibi kayıtlar farklı prosedürlere tabidir. Örneğin ipotek kaldırma işlemi için alacaklı bankanın veya kişinin fek yazısı gerekir. Haciz kaldırma işleminde ise icra müdürlüğünden tapu müdürlüğüne yazı gönderilmesi beklenir. Kamu kurumları tarafından konulan kayıtlar da ilgili kurumun resmi yazısı olmadan çoğu zaman kaldırılamaz.
Tapu Şerhi Kaldırma Belgeleri Nelerdir?
Tapu şerhi kaldırma belgeleri, şerhin türüne göre değişir. Ancak genel olarak şu belgeler istenebilir:
- Taşınmaz malikinin kimlik belgesi,
- Tapu senedi veya taşınmaz bilgileri,
- Şerh lehine olan kişinin kimliği ve başvuru beyanı,
- Noter onaylı muvafakatname veya terkin talebi,
- Mahkeme kararı ve kesinleşme şerhi,
- İlgili kurum yazısı,
- Sözleşmenin sona erdiğini gösteren belge,
- Vekaletle işlem yapılacaksa özel yetki içeren vekaletname.
Tapu müdürlüğü, başvuru sırasında TAKBİS kayıtlarını ve dayanak belgeleri inceleyerek ek evrak isteyebilir. Bu nedenle işlem öncesi taşınmazın güncel tapu kaydı incelenmeli ve şerhin hangi belgeye dayanarak işlendiği öğrenilmelidir.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru Süreci Nasıl İşler?
Şerh kaldırma işlemi için malik, hak sahibi veya yetkili vekil tapu müdürlüğüne başvurur. Başvurular çoğunlukla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün randevu sistemi üzerinden yapılır. İşlem yapılacak tapu müdürlüğü taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlük olmakla birlikte, bazı işlemler yetki alanı dışı tapu işlemleri kapsamında farklı müdürlüklerden de yürütülebilir.
Başvuru sonrasında belgeler incelenir, şerhin kaldırılmasına engel bir durum olup olmadığı kontrol edilir. Harç veya döner sermaye bedeli doğuyorsa ödeme bilgisi başvuru sahibine iletilir. Belgeler uygun bulunursa tarafların imzası alınır ve şerh tapu kaydından terkin edilir. Mahkeme ya da kurum yazısıyla yapılan işlemlerde tarafların ayrıca imza vermesi gerekmeyebilir.
Şerh Kaldırma İşleminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu şerhi kaldırma sürecinde en sık yapılan hata, tüm şerhlerin aynı yöntemle kaldırılabileceğini düşünmektir. Oysa aile konutu şerhi ile ihtiyati tedbirin, kira şerhi ile ipoteğin kaldırılma prosedürü aynı değildir. Ayrıca bazı şerhler süresi dolsa bile tapu kaydından otomatik olarak silinmeyebilir; terkin için ayrıca başvuru gerekebilir.
Taşınmaz satın almadan önce güncel tapu kaydının incelenmesi, şerhin hukuki etkisinin araştırılması ve gerekirse uzman desteği alınması önemlidir. Özellikle mahkeme kararı gerektiren durumlarda süreç birkaç gün içinde tamamlanmayabilir. Eksik belgeyle başvuru yapılması da işlemin uzamasına neden olur.
Sonuç olarak tapu şerhi kaldırma işlemi, şerhin türüne ve dayanağına göre tapu müdürlüğü başvurusu, hak sahibi onayı, kurum yazısı veya mahkeme kararıyla tamamlanır. En sağlıklı yol, önce şerhin neden konulduğunu belirlemek, ardından ilgili belge ve izinleri hazırlayarak tapu müdürlüğüne başvurmaktır.
